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香港以房养老最高月领836万关键

发布时间:2019-09-14 15:26:23 阅读: 来源:手工皂厂家

香港“以房养老”最高月领8.36万

近日内地热议以房养老,通过将自有房屋抵押贷款,用作支付退休金。类似措施港府在2011年即推出安老按揭(又称“逆按揭”)计划,允许年龄在55岁以上的香港居民,将个人名义持有的楼龄在50年以下的住宅物业向银行提出按揭。

计划推出至今,香港按揭证券公司共接获459宗申请,借款人平均年龄为69岁,每月领取的年金平均为13700元(港元,下同)。

调查:

受访长者44%赞成

现年64岁的港人秦女士独居,亲友在台湾生活,在香港已经没有亲人。她在2000年退任一家幼儿园园长,一直依赖积蓄生活。2011年按揭计划出台,秦女士萌生善用所住物业的念头。

秦女士将早年买下、楼龄近30年位于元朗的住宅单位,申请终身年期的安老按揭。单位当年30万元购入,现在估价有145万元。秦女士的申请一个月内获批,两个半月后,她收到第一笔3000多元的年金。

按秦女士个案,若最终领取25年年金,只能收回62%的资产价值,不及直接卖楼套现金额高。秦女士却直言根本没考虑直接卖楼,因为自己理财经验一般,即使拿着大笔现金投资,未必能赚取高额收益,可以抵抗通胀。

类似秦女士需求的个案是否很多?为此港府在推出安老按揭前进行过市场调研。按揭证券公司在2010年进行市场调查时,发现逾1000名受访长者中,约44%赞成引入安老按揭,让拥有自置物业的长者多一个财务安排的选择。近25%人表示会考虑申请。最终按揭证券公司决定牵头开发安老按揭产品,通过由港府背景的按揭证券公司提供按揭保险,减轻银行和长者的风险,鼓励银行提供安老按揭贷款。

实施:

同时可选一次领90%

2011年港府正式推出安老按揭试验计划,2012年中再就计划提出优化方案实行至今。按照最新版安老按揭计划,只要年满55岁以上并持有香港身份证,目前没有破产或涉及破产呈请或债务重组的人士;而进行贷款的物业,必须以个人名义持有,或与一名借款人以联权共有形式持有,该物业楼龄在50年以下没有任何转售限制,而物业是你主要居所并没有出租,符合上述条件即可提出按揭申请。

业主可选择10年、15年、25年或终身领取年金,除了每月年金外,还可选择提取一笔过的贷款以应付特别情况,一笔过贷款的金额上限为安老按揭贷款的90%年金现值。

由于香港楼价高昂,计划规定楼价800万元及以下住宅,年金按楼价100%计算,超过800万元以上物业则按一定比例计算,而超过2500万元的物业,一律按1500万元计算每月年金。按照按揭证券公司举例,一名60岁长者将楼价100万的物业申请安老按揭,如申请10年年期,每月可获3700元;申请15年可获2800元;申请终身领取可获2000元。

但并没有完全的免费午餐,安老按揭作为一个贷款安排,申请人须向银行缴付利息。该计划目前息率为最优惠利率(5.25厘)减2.5厘,实际息率即2.75厘,银行将贷款的总欠款按复息计算收取;但利息只是计入总欠款内,最终将由物业偿还。

申请人还须支付两部分的按揭保费,包括分七期、每期费用为物业价值0.28%的基本按揭保费,于第四至十年每年支付;另一项为每月按揭保费,按总欠款计,年率为1.25%,但上述保费可计入总欠款内。另外,借款人申请前须先接受法律顾问的辅导,需支付约3000元辅导费,以及签署按揭文件的法律费用。

现状:

借款人月均领1.37万元

自2011年7月推出安老按揭计划以来,截至今年8月底已经有6家银行提供此类贷款产品。至今,累计批出约459宗申请,借款人每月平均取得13700多元的年金,最低是150元,而最高则有83600元。借款人由55岁至93岁不等,平均则约69岁;物业楼价由最低80万元至最高3000万元,平均约430万;楼龄则由5年至53年。约34%借款人选择10年期每月年金,另37%选择终身年期,其余则选择15年或20年期的每月年金。

财政司司长曾俊华就指出,安老按揭计划让持有物业的长者,通过抵押自住物业,从银行取得按揭贷款。借款人在世时可以继续住在原有的物业。在申请批出后,无论楼价下跌或者利率上升,借款人可以获得的年金金额都维持不变。如有特别需要,例如要还清物业原先的按揭、支付物业维修或保养,或应付医疗开支,长者可以申请一笔过贷款以应付所需。

“我知道有长者通过安老按揭,还清了其物业原先仍未清偿的按揭贷款,无须每个月向银行还款,反而可以收取稳定的现金,减轻他们的生活压力。”曾俊华说。

当长者百年归老之后,如果他的后人不打算赎回物业,银行才会将物业出售以收回安老按揭欠款。如果售楼所得的款项多于欠款,银行会将余额归还给长者的后人。反之,如果售楼所得的款项不足以全数偿还安老按揭的欠款,后人也不用担心,因为按揭证券公司作为保险人会承担有关的差额。

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